This site is under development, some of the functionalities may not work properly.
Anonymous
in Civil Law
Asked May 15, 2017

Bộ luật Dân sự 2015 - Giao dịch dân dự vô hiệu do không tuân thủ hình thức

  • 1 Answer
  • 294 Views

Ngày 23/2/2017, tôi có đồng ý chuyển nhượng mảnh đất tại địa chỉ X, Phường 10, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 400.000.000 đồng cho anh Hoàng là anh họ tôi. Hai bên cũng đã ký với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chúng tôi nghĩ vì đây là chỗ thân thiết nên chúng tôi cũng không đem hợp đồng đi công chứng, chứng thực. Sau đó anh Hoàng cũng đã giao toàn bộ số tiền cho tôi. Tuy nhiên, hôm qua một người bạn của tôi nói rằng, nếu sau này có tranh chấp gì, hợp đồng giữa tôi và anh Hoàng sẽ bị xác định là vô hiệu. Xin hỏi Luật sư điều này có chính xác không?

Answer 1

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật bắt buộc quý khách phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Cụ thể, Khoản 3 Điều 167 Luật  Đất đai 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Tuy nhiên, trong trường hợp có phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa quý khách và anh Hoàng sẽ không bị xác định là vô hiệu;bởi lẽ, Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Nếu như trước đây Bộ luật Dân sự 2005 quy định, trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Quy định này khi triển khai trên thực tế đã gặp nhiều vướng mắc và khó bảo đảm tính khả thi vì trong nhiều trường hợp, một trong các bên giao dịch không hợp tác để thực hiện quy định về hình thức của giao dịch - mặc dù giao dịch được giao kết trên cơ sở ý chí tự nguyện của các bên, dẫn tới giao dịch vô hiệu.Vì lẽ đó, đối với Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017),các nhà làm luật đã bổ sungcác quy định về giao dịch dân sự theo hướng bảo đảm tốt hơn về (i) quyền tự do thể hiện ý chí, (ii) sự an toàn pháp lý,sự ổn định của giao dịch, và (iii) quyền, lợi ích của bên thiện chí, bên ngay tình. Cụ thể, đối với giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015đã quy định các trường hợp Tòa án vẫn có thể xem xét ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Với quy định trên, có thể thấy rằng trong trường hợp này, quý khách và anh Hoàng cả hai đều đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ với nhau. Cụ thể là quý khách giao đất và ngược lại anh Hoàng giao 400.000.000 đồng tiền mua đất. Như vậy, quý khách hoặc anh Hoàng đều có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnày. Điều này có nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên sẽ không bị tuyên là vô hiệu.

Chúng tôi hi vọng những phần tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách giải đáp được các thắc mắc của mình.Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

Agree Comment 0 Agrees almost 4 years ago

Please Login or Register to Submit Answer

Directory ads
Need to talk to a lawyer?

Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.