This site is under development, some of the functionalities may not work properly.
Anonymous
in Land Law
Asked May 08, 2017

Luật Đất đai - Chuyển nhượng đất đai đang tranh chấp

  • 1 Answer
  • 197 Views

Tôi có một mảnh đất 100m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 2009 và đến nay vẫn còn thời hạn. Nay tôi muốn bán mảnh đất này thì nhà hàng xóm không đồng ý vì cho rằng phần lối đi chung dẫn ra đường chính thuộc sở hữu của họ. Nhà hàng xóm yêu cầu tôi phải mua lại phần lối đi này rồi mới được bán cho người khác. Tôi xin hỏi Luật sư tôi có thể bán mảnh đất này hay không? Phần lối đi chung sẽ được giải quyết như thế nào?

Answer 1

Trong trường hợp này, quý khách muốn bán mảnh đất trên nghĩa là, về mặt pháp lý, quý khách đang muốn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc này phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành. Cụ thể, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Với quy đinh trên, do mảnh đất đang có tranh chấp về lối đi chung giữa quý khách và hàng xóm nên mảnh đất này không đáp ứng được điều kiện tại Điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Như vậy, quý khách không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đối với mảnh đất này và phải giải quyết tranh chấp với nhà hàng xóm về quyền sử dụng lối đi chung.

Tuy nhiên, do thông tin mà quý khách cung cấp chưa rõ nên chúng tôi xin được chia thành ba (03) trường hợp có thể xảy ra:

  • Trường hợp 1

Lối đi hoàn toàn thuộc sở hữu của quý khách và được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như trong hồ sơ địa chính thì quý khách có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này nếu đáp ứng được các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 nêu trên.

Tuy nhiên, nếu mảnh đất của nhà hàng xóm bị bao bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối đi ra thì quý khách phải dành một lối đi ra đến đường công cộng cho nhà hàng xóm khi có yêu cầu và sẽ được đền bù, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005:

“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.”

  • Trường hợp 2

Lối đi thuộc quyền sở hữu của nhà hàng xóm (trường hợp này nhà hàng xóm phải chứng minh thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như trong hồ sơ địa chính) thì quý khách không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đối với phần đất này. Ngoài ra, nếu mảnh đất của nhà quý khách bị bao bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối đi ra thì quý khách có quyền yêu cầu nhà hàng xóm dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng và phải đền bù cho nhà hàng xóm nếu các bên không có thỏa thuận khác theo quy định tại Khoản 1 Điều 275 Bộ luật Dân sự nêu trên.

  • Trường hợp 3

Lối đi là phần đất công cộng được sử dụng cho khu dân cư. Trong trường hợp này, quý khách và nhà hàng xóm đều không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đối với phần đất này. Như vậy, quý khách và nhà hàng xóm cần hòa giải đối với tranh chấp phần đất là lối đi chung. Trường hợp không hòa giải được thì quý khách có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành thì quý khách phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết; đồng thời, kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyền sử dụng đất của quý khách.

Chúng tôi hi vọng những phần tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách giải đáp được các thắc mắc của mình.Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

Agree Comment 0 Agrees almost 4 years ago

Please Login or Register to Submit Answer

Directory ads
Need to talk to a lawyer?

Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.