This site is under development, some of the functionalities may not work properly.
Anonymous
in Land Law
Asked May 08, 2017

Luật Đất đai - Đòi tiền cọc mua nhà

  • 1 Answer
  • 140 Views

Tháng 4/2016, tôi có hỏi mua một căn nhà tọa lạc ở Quận 3, TP.HCM từ ông A với giá 2 tỉ đồng. Ngày 2/5/2016, hai bên có lập giấy đặt cọc mua bán nhà, số tiền cọc là 300 triệu đồng và tôi sẽ làm thủ tục hợp thức hóa việc mua bán. Tuy nhiên, vì ông A không giao một số giấy tờ cho tôi dẫn đến vướng mắc trong thủ tục hợp thức hóa nên việc mua bán không thực hiện được. Nay tôi được biết căn nhà trên ông A chỉ được bà B ủy quyền sử dụng (có giấy ủy quyền). Tôi xin hỏi Luật sư trường hợp này phải giải quyết như thế nào, tôi có thể đòi lại tiền cọc không?

Answer 1

Trong trường hợp này, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, quý khách có thể hủy giấy đặt cọc và yêu cầu ông A trả lại khoản tiền cọc 300 triệu mà quý khách đã giao ngày 2/5/2015.

Theo như thông tin mà quý khách cung cấp, ông A thực hiện việc mua bán căn nhà tọa lạc ở Quận 3, TP.HCM là nằm ngoài phạm vi được ủy quyền [“căn nhà trên ông A chỉ được bà B ủy quyền sử dụng”]. Do đó, ông A chưa được xem là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà này [chủ sở hữu của căn nhà vẫn là bà B] và việc mua bán căn nhà khi chưa có chủ quyền là không đúng theo quy định của pháp luật, căn cứ tại Điểm a Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014:

Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

…”

Bên cạnh đó, vì ông A không được ủy quyền về việc mua bán căn nhà nên giao dịch mua bán nhà giữa quý khách và ông A sẽ phát sinh những hậu quả sau, căn cứ theo quy định tại Điều 145 Bộ luật Dân sự 2005:

“Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được đại diện đồng ý. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện phải thông báo cho người được đại diện hoặc người đại diện của người đó để trả lời trong thời hạn ấn định; nếu hết thời hạn này mà không trả lời thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, nhưng người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện.”

Với quy định trên, quý khách cần lưu ý đến việc thông báo cho người được đại diện (bà B) biết về giao dịch này, đồng thời, cho bà B thời gian ấn định để trả lời. Tuy nhiên, do thông tin quý khách cung cấp chưa rõ ràng nên chúng tôi xin chia thành hai (02) trường hợp để tư vấn:

  • Trường hợp 1
  • Bà B đồng ý ủy quyền cho ông A việc mua bán căn nhà tọa lạc ở Quận 3, TPHCM. Trường hợp này giao dịch mua bán nhà ở làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với bà B, các bên tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán. Nếu ông A vẫn không giao giấy tờ để làm thủ tục hợp thức hóa, hành vi này của ông A được xem là từ chối thực hiện giao dịch mua bán căn nhà với quý khách, quý khách có quyền yêu cầu ông A hoàn trả lại khoản tiền cọc 300 triệu đồng đã giao, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005:

    “Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

  • Trường hợp 2
  • Bà B không trả lời trong thời hạn ấn định hoặc trả lời là không đồng ý ủy quyền mua bán căn nhà cho ông A. Trường hợp này giao dịch mua bán nhà ở không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với bà B. Do đó, quý khách có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giấy đặt cọc đã ký kết bởi hai bên và ông A phải hoàn trả lại khoản tiền cọc 300 triệu đồng đã nhận. Đồng thời, quý khách có quyền yêu cầu ông A bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra do việc đặt cọc mua bán căn nhà này, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 145 Bộ luật Dân sự 2005:

    “Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.”

    Nếu ông A vẫn từ chối không trả tiền cọc cho quý khách, quý khách có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền buộc ông A thực hiện các nghĩa vụ trên.

    Chúng tôi hi vọng những phần tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách giải đáp được các thắc mắc của mình.Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

    Agree Comment 0 Agrees almost 4 years ago

    Please Login or Register to Submit Answer

    Directory ads
    Need to talk to a lawyer?

    Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.