Anonymous
in Land Law
Asked May 08, 2017

Luật Đất đai – Chính sách đối với nhà trong diện quy hoạch

  • 1 Answer
  • 166 Views

Tôi đang có dự định mua 1 căn nhà mặt đường, diện tích 50m2, nhưng diện tích đất nằm trong diện quy hoạch. Xin hỏi luật sư, không biết nhà như thế có được quyền xây dựng, sửa chữa hay sang nhượng gì không? Nếu trong diện quy hoạch như vậy thì sau này tôi có được đền bù theo quy định không và nếu được đền bù thì giá trị đền bù có tương đương với giá trị căn nhà đó không?

Answer 1

Quyền xây dựng, sửa chữa hay sang nhượng nhà nằm trong khu quy hoạch

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp của quý khách có hai khả năng có thể xảy ra.

Thứ nhất, trường hợp quy hoạch sử dụng khu đất này đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì quý khách được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Điều này có nghĩa là quý khách hoàn toàn có thể xây dựng, sửa chửa hay chuyển nhượng đối với căn nhà gắn liền với phần đất này.

Thứ hai, trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì quý khách trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng nhưng quý kháchcần lưu ý là lúc này không được xây dựng mới nhà ở. Còn nếu quý khách có nhu cầu sửa chữa nhà ở thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Nếu trong diện quy hoạch như vậy, sau này quý khách hoàn toàn có thể nhận được bồi thường tài sản gắn liền với đất, cụ thể ở đây là căn nhà. Bởi lẽ, Điều 92 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất như sau:

“1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng”.

Theo đó, Điểm a, b, d, đ, e, i Khoản 1 Điều 64 và Điểm b, d Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

...

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

...

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này;hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

...”

“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

...”

Như vậy, theo thông tin quý khách cung cấp cho chúng tôi, có thể thấy rằng quý khách không rơi vào những trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất. Do đó, quý khách sẽ được nhận bồi thường khi căn nhà nằm trong khu quy hoạch.

Giá trị đền bù

Về phần giá trị đền bù, chúng tôi chưa thể khẳng định giá trị đền bù có tương đượng với giá trị căn nhà đó hay không. Bởi lẽ, theo quy định tại Khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai 2013, nếu như căn nhà của quý khách khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì quý khách được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

Chúng tôi hi vọng những phần tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách giải đáp được các thắc mắc của mình.Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

Agree Comment 0 Agrees over 3 years ago

Please Login or Register to Submit Answer

Directory ads
Need to talk to a lawyer?

Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.