Anonymous
in Land Law
Asked May 08, 2017

Luật Đất đai – Đồng sỡ hữu tranh chấp tiền bán đất

  • 1 Answer
  • 752 Views

Tôi có mua một mảnh đất thuộc hai đồng sở hữu là ông An và bà Bích với giá 1 tỷ đồng (hai người không phải vợ chồng). Ngày 1/6/2016, tôi và bà Bích đã làm hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng, theo đó, tôi đưa bà Bích 300 triệu làm cọc, khi nào giấy tờ đất hoàn thành, tôi sẽ chuyển phần còn lại. Ngày 1/7/2016, ông An và bà Bích làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi tại văn phòng công chứng. Sau đó, tôi tiến hành thanh toán khoản tiền còn lại như thỏa thuận. Lúc này, ông An đang ở nước ngoài. Bà Bích muốn tôi đưa toàn bộ 700 triệu còn lại, bà nói sẽ chia với ông An sau. Trong khi đó ông An phản đối, cho rằng tôi không được phép chuyển tiền cho bà Bích trong khi ông không có mặt và thực tế bà Bích cũng không có bất kỳ giấy ủy quyền nào của ông An. Xin hỏi tôi có được phép đưa tiền cho bà Bích khi không có sự hiện diện và sự đồng ý của ông An hay không? Nếu ông An và bà Bích đều có mặt lúc khi trao tiền thì 02 người đó phải ký vào biên nhận giao tiền hay chỉ cần 01 người ký là được?

Answer 1

Sở hữu chung hợp nhất

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, sở hữu chung bao gồm sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần. Quyền sử dụng đất là loại tài sản mà phần quyền của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tải sản chung, do đó quyền sử dụng đất của ông An và bà Bích trong trường hợp này là tài sản chung thuộc sở hữu chung hợp nhất. Cụ thể, Điều 217 Bộ luật Dân sự 2005 định nghĩa về sở hữu chung hợp nhất như sau:

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên được thực hiện theo quy định về định đoạt tài sản chung. Theo đó, Khoản 2 Điều 223 Bộ luật Dân sự 2005 quy định việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”. Ở đây, rõ ràng việc quý khách mua diện tích đất thuộc quyền sở hữu chung của ông An và bà Bích đã được sự thỏa thuận, nhất trí từ đồng sử hữu. Chính xác là ngày 01/07/2016, ông An và bà Bích đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcho quý khách tại văn phòng công chứng.

Hợp đồng đặt cọc

Có thể thấy rằng, việc giao kết hợp đồng đặt cọc của quý khách vào ngày 1/6/2016 là nhằm mục đích để các bên phải thực hiện đúng việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, một khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết, thực hiện thì quý khách được sử dụng khoản tiền đặt cọc để trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Cụ thể, Điều 318 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Trong trường hợp của quý khách, phía ông An và bà Bích đã tiến hành thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho quý khách. Ngược lại, để thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý khách có nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền còn lại, tức là 700 triệu. Nghĩa vụ thanh toán tiền ở đây được xác định là nghĩa vụ của quý khách đối với người có quyền sử dụng đất, tức là hai đồng sở hữu ông An và bà Bích. Vì không có hợp đồng ủy quyền về việc nhận tiền của ông An với bà Bích, do đó, quý khách không nên đưa số tiền còn lại cho bà Bích khi không có sự hiện diện của ông An.

Ngoài ra, nếu bà Bích và ông An đều có mặt tại thời điểm thanh toán thì cả hai người này phải cùng ký vào biên nhận nhận tiền. Lý do ở đây là vì cả hai người là đồng sở hữu với mảnh đất, họ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sau đó là việc nhận tiền thanh toán.

Chúng tôi hi vọng những phần tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách giải đáp được các thắc mắc của mình.Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

Agree Comment 0 Agrees over 3 years ago

Please Login or Register to Submit Answer

Directory ads
Need to talk to a lawyer?

Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.