This site is under development, some of the functionalities may not work properly.
Anonymous
in Investment Law
Asked May 10, 2017

Luật Đầu tư - Chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất

  • 1 Answer
  • 885 Views

Tháng 3/2013, công ty A được UBND tỉnh giao đất để đầu tư xây dựng khách sạn phục vụ việc phát triển du lịch tại địa phương. Theo chúng tôi được biết, hình thức giao đất ở đây là nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thời hạn giao đất là 50 năm kể từ ngày ký quyết định. Hiện nay, do tình hình tài chính công ty khó khăn, công ty A mong muốn chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư này cho công ty tôi với giá trị 10 tỷ đồng (bao gồm quyền sử dụng toàn bộ mảnh đất và mấy dãy nhà đã xây dựng xong). Chúng tôi đã chuyển tiền cọc, trị giá 4 tỷ đồng, cho công ty A. Tuy nhiên, đến nay chúng tôi mới biết được công ty A vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xin hỏi, theo quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi có thể gặp rủi ro gì không?

Answer 1

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, việc chuyển nhượng dự án đầu tư của công ty A cho quý công ty là không hợp pháp; bởi lẽ, Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư 2014 cho phép nhà đầu tư có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

  • Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động (Khoản 1 Điều 48 của Luật Đầu tư 2014);
  • Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
  • Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; và
  • Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

Trường hợp này của quý công ty thuộc trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, khi chuyển nhượng dự án đầu tư này, công ty A và quý công ty phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cụ thể, Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đều quy định rằng chủ đầu tư chuyển nhượng [người sử dụng đất] đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

[Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013]

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

...”

[Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014]

Điều 49. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

...

2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

...”

Dựa theo thông tin quý công ty cung cấp cho chúng tôi, đến thời điểm này công ty A vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án chuyển nhượng. Điều này có nghĩa là, nếu có bất kỳ tranh chấp nào liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng dự án, hợp đồng sẽ có nhiều khả năng bị cơ quan tài phán (Tòa án/Trọng tài) tuyên bố vô hiệu do không thỏa mãn các điều kiện pháp luật. Hệ quả pháp lý tất yếu quý công ty phải gánh chịu từ việc hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu là hợp đồng này sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập cũng như các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005.

Chúng tôi hi vọng những phần tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách giải đáp được các thắc mắc của mình.Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

Agree Comment 0 Agrees almost 4 years ago

Please Login or Register to Submit Answer

Directory ads
Need to talk to a lawyer?

Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.