Anonymous
in Contracts Law
Asked May 05, 2017

Luật Hợp đồng - Hợp đồng thuê nhà – Tiền cọc

  • 1 Answer
  • 507 Views

Năm 2012, tôi có ký một hợp đồng thuê nhà trọ với chủ trọ là ông T., thời hạn 5 năm. Trong hợp đồng có thỏa thuận tôi sẽ đặt tiền cọc để đảm bảo cho việc thuê nhà là 30 triệu. Do hiện nay tôi đã chuyển công tác nên muốn dọn đi nhưng chủ nhà không chịu, bảo phải hết thời hạn mới được. Vậy tôi xin hỏi Luật sư tôi sẽ mất khoản tiền đặt cọc phải không, và có phải chịu thêm khoản tiền nào không?

Answer 1

Nếu quý khách thuê nhà trọ trong 5 năm từ năm 2012, quý khách và bên cho thuê nhà phải (i) lập hợp đồng bằng văn bản, và (ii) hợp đồng này phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký căn cứ theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005, cụ thể:

“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Trước tiên, chúng tôi cần làm rõ hợp đồng thuê nhà mà quý khách ký có được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký chưa. Việc thực hiện đúng hình thức văn bản sẽ ảnh hưởng đến hiệu lực pháp lý của hợp đồng cho thuê nhà ở theo Khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005. Vì vậy, có hai trường hợp có thể xảy ra:

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng thuê nhà mà quý khách ký đã được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký

Theo đó, hợp đồng đã thỏa mãn quy định về điều kiện có hiệu lực theo luật định. Sau khi ký kết, các bên trong hợp đồng phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận. Trong trường hợp này, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn của quý khách phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 498 Bộ luật Dân sự 2005, cụ thể:

“2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.”

Với quy định này, quý khách không thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và hành vi này có thể bị xem là hành vi vi phạm hợp đồng.

Đối với khoản tiền cọc 30 triệu mà quý khách đã cam kết trong hợp đồng thuê nhà, đây là một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự căn cứ theo Khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005:

"Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.”

Khoản 2 Điều này cũng có quy định: “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”. Như vậy, nếu quý khách không tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà, khoản tiền này sẽ thuộc về chủ nhà trọ của quý khách.

Ngoài ra, quý khách phải bồi thường thiệt hại do hành vi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.Cụ thể, căn cứ theo Khoản 4 Điều 426 Bộ luật Dân sự 2005 thì “Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.”

Trường hợp 2: Nếu hợp đồng thuê nhà mà quý khách ký chưa được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký

Theo đó, hợp đồng đã vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực là hình thức của hợp đồng nên hợp đồng thuê nhà mà quý khách và bên cho thuê trọ đã ký kết bị xem là vô hiệu căn cứ tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2005. Như vậy, quý khách và chủ nhà trọ phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Quý khách sẽ nhận lại khoản tiền cọc 30 triệu và tiền thuê nhà các tháng trước, nhưng phải hoàn trả lại hiện trạng căn nhà đã thuê bằng cách sửa chữa hoặc bằng tiền nếu không hoàn trả được bằng hiện vật cho chủ nhà; đồng thời, bên nào có lỗi trong việc không công chứng, chứng thực và đăng ký đối với hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại, căn cứ theo Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005. Cụ thể:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Chúng tôi hi vọng những phần tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách giải đáp được các thắc mắc của mình. Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

Agree Comment 0 Agrees over 3 years ago

Please Login or Register to Submit Answer

Directory ads
Need to talk to a lawyer?

Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.