This site is under development, some of the functionalities may not work properly.
Anonymous
in Real Estate Trading Law
Asked May 17, 2017

Luật Kinh doanh bất động sản - Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

  • 1 Answer
  • 522 Views

Tôi có ký hợp đồng mua 01 căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở của công ty cổ phần P, sau khi được nghiệm thu hoàn thành xong phần móng và nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền thông báo nhà ở đủ điều kiện để bán. Theo thỏa thuận trong hợp đồng, tôi sẽ phải thanh toán lần đầu 95% giá trị hợp đồng cho công ty P khi hai bên ký hợp đồng mua bán nhà ở, 5% giá trị hợp đồng còn lại tôi sẽ thanh toán cho công ty khi công ty này làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác cho bên mua. Cho tôi hỏi thỏa thuận trên là đúng hay trái luật.

Answer 1

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc quý khách mua 01 căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở của công ty cổ phần P là thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vì nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

 [Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014]

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”

Khi dự án nhà ở của công ty P đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì công ty P có thể tiến hành giao dịch này với quý khách. Các điều kiện này gồm:

  • Thứ nhất, công ty P phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì công ty P phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
  • Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công ty P phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
  • Thứ ba, công ty P trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh như đã nêu, pháp luật cũng có quy định cụ thể về vấn đề thanh toán trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng bằng việc quy định (i) giá trị lần đầu thanh toán sẽ không được quá 30% giá trị hợp đồng, (ii) những lần thanh toán tiếp theo phù hợp với tiến độ của dự án nhưng tổng cộng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, và (iii) khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Như vậy, có thể thấy trong trường hợp của quý khách, việc công ty P yêu cầu quý khách thanh toán 95% giá trị hợp đồng ngay lần đầu tiên toán khi hai bên ký hợp đồng mua bán là một yêu cầu trái với quy định của pháp luật. Quý khách nên đàm phán lại điều khoản thanh toán với công ty để đảm bảo quyền lợi cho mình.

[Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014]

"Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết".

Chúng tôi hy vọng những phần tư vấn trên sẽ giúp quý khách giải đáp được những thắc mắc của mình. Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

Agree Comment 0 Agrees almost 4 years ago

Please Login or Register to Submit Answer

Directory ads
Need to talk to a lawyer?

Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.