Anonymous
in Banking Law
Asked May 08, 2017

Luật Ngân hàng – Một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

  • 1 Answer
  • 453 Views

Tôi có mảnh đất 200m2, giá thị trường là 7 tỷ đồng. Do cần tiền để thực hiện công việc kinh doanh nên tháng 4/2016, tôi đã thế chấp mảnh đất này làm tài sản bảo đảm cho khoản vay 1 tỷ đồng tại Ngân hàng A. Nhưng hiện tại, tôi cần thêm tiền để tiếp tục đầu tư cho việc kinh doanh, vậy tôi có thể dùng mảnh đất 200 m2 để tiếp tục làm tài sản bảo đảm cho khoản vay 2 tỷ đồng tại Ngân hàng B hay không? Như vậy, trong trường hợp, tôi không thể trả nợ cho hai ngân hàng khi đến hạn thì mảnh đất của tôi sẽ bị xử lý cho Ngân hàng A hay Ngân hàng B? Xin luật sư tư vấn cho tôi.

Answer 1

Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự

Quý khách hoàn toàn có thể thế chấp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (200m2) cho nhiều tổ chức tín dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ vay; đồng thời, quý khách phải thông báo cho Ngân hàng B về việc quyền sử dụng đất đang được dùng để bảo đảm khoản vay tại Ngân hàng A. Bởi lẽ, theo quy định tại Điều 5 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định về giao dịch bảo đảm (“Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BPT năm 2013”) thì “trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại Khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự thì các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” và Khoản 2 Điều 324 Bộ luật dân sự 2005 có quy định “trong trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp này, hai vấn đề pháp lý khác mà quý khách cần lưu ý, đó là (i) hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; và (ii) thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.

  • Hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
  • Theo quy định tại Điều 10 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP năm 2013thì giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định. Cụ thể, Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

    Việc thế chp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

    Trong trường hợp này, tài sản bảo đảm cho việc thế chấp là quyền sử dụng đất (mảnh đất 200m2) nên thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 3 Văn bản hợp nhất số 8020/VBHN-BTP năm 2013 hợp nhất Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm (“Văn bản hợp nhất số 8020/VBHN-BTP năm 2013”) thì thế chấp quyền sử dụng là giao dịch bảo đảm phải đăng ký.

  • Thứ tự ưu tiên thanh toán
  • Điều 6 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTPquy định:

    1. Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự.

    2. Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

    3. Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

    Theo đó, Điều 325 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

    1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;

    2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;

    3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm.

    Như vậy, theo pháp luật Việt Nam hiện hành, do cả hai hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của quý khách đều phải được đăng ký nên việc xác định ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký. Cụ thể, Ngân hàng A sẽ được ưu tiên xử lý mảnh đất so với Ngân hàng B do hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay tại Ngân hàng A được đăng ký trước.

    Chúng tôi hi vọng những phần tư vấn trên đây sẽ giúp quý khách giải đáp được các thắc mắc của mình.Xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để chúng tôi có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tốt nhất cho quý khách.

    Agree Comment 0 Agrees over 3 years ago

    Please Login or Register to Submit Answer

    Directory ads
    Need to talk to a lawyer?

    Book a phone consultation with a top-rated lawyer on Lawfarm.